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房價要回歸合理 關鍵是透明化房屋開發成本?
2009/5/26 11:36:39


對于一直成謎的房地產開發項目費用的支出結構,國家統計局已經下發通知,將通過一場針對40個重點城市商品住宅開發費用的專項調查予以摸底。長期以來,關于中國房地產價格高企的種種爭端往往在房地產開發的成本上形成糾結,因為成本無法厘清,房地產定價是否合理也就無從判斷。針對上述問題,在此項調查中,國家統計局就要求各地在報送企業調查數據的同時,還要將2008年被調查城市財政收入、土地出讓收入、房地產稅費情況表一并上報。(5月24日《現代金報》) 

房屋開發成本簡單來說就是包括土地成本、稅費成本與建安成本三大塊,國家統計局專項調查房地產開發項目費用支出結構,顯然也就能揭示出房屋開發成本構成。盡管近些年來部分地方有關部門嘗試著進行過房屋開發成本測算,但是畢竟都是局部地區的測算數字,不會像此次國家統計局將要進行的調查這樣揭示出全局性的房屋成本構成情況。而且國家統計局進行的調查由于相對獨立,更能超出房屋成本調查上的地方利益牽扯,因而得出的數據也會更加客觀、更為讓人信服。 

而國家統計局的調查揭示出房屋開發成本,將能為房地產宏觀調控提供重要政策參考,有利于房地產市場調控更為有效地對癥下藥。顯而易見的是,如果揭示出的房屋開發成本顯示開發商所獲利潤畸高,房地產調控就可以引導開發商壓縮自身利潤空間;如果揭示出的房屋開發成本顯示土地與稅費成本過高,房地產調控就應以降低政府收益為重點。房屋價格過高是當前房屋銷售低迷與房地產市場陷入困境的根本原因,唯有通過權威調查摸清房地產開發費用支出結構,才能有針對性地確定房地產市場調控的方向與路徑,房地產市場調控政策才能取得更為顯明的實效。 

盡管國家統計局組織的相關調查尚未開展進行,但是這并不妨礙我們就可能的調查結果作一番分析。如果相關調查顯示房地產開發商所獲利潤畸高,由于市場存在博弈力量,尤其是在當前大多數民眾都“以腳投票”情形下,不排除多數開發商會不得已通過降低自身利潤來下調房屋價格,以換取自身更大的生存與發展空間,房地產市場就能走上良性發展道路。但是,如果調查顯示土地費用與各項稅費占房屋開發費用支出的大頭,而這兩項費用支出又不能實質性降低的話,開發商所能有的作為就不會很大,因為在這種情形下下調房屋價格,開發商就要做虧本買賣,這樣一來開發商們就會死扛著高房價不放,房地產市場就會陷入膠著狀態,房地產市場走出困境的步伐就將更為緩慢。 

經由這樣一番分析,我們也就可以看出,房地產市場要能走出困境,更多的民眾要能買得起房,最大的問題是要降低政府從房地產市場所能獲得的利益。在土地費用與各項稅費支出占房屋開發費用支出主要部分情形下,唯有降低政府從房地產市場所能獲得的利益份額,開發商才能擁有更大的作為空間,才可能在市場博弈之下實質性調整房屋價格。從這個意義上說,國家統計局的相關調查揭示出房屋開發成本,并不能自動消弭當前房地產市場發展的最大瓶頸與主要癥結,相關調查揭示房屋開發成本只是房價能夠回歸合理的第一步,有效制約地方政府經由房地產市場謀利的沖動與能力,才是房地產市場能夠走出困境及步入良性發展軌道的關鍵之所在。 

(作者:魏文彪) 

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