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樓面地價超2007年 18家逐鹿京城新地王
2009/5/22 11:34:43


5月21日下午,北京市國土資源局二樓。出人意料的熱鬧景象打破了這棟小樓往日的寧靜。備受矚目的廣渠門外10號地即將拍賣。 

競拍從下午3點半左右開始,而在競拍前,起始價僅為29925萬元的該地塊報價已經達到7億元。交易大廳人頭攢動,一度造成堵塞。這樣的場景只是在2007年土地拍賣現場才上演過。最終富力地產以令人咂舌的10.22億價格勝出。業內人士測算,這塊地的樓面地價達每平方米15000多元,超過最瘋狂的2007年萬科拿地的樓面地價每平方米11000多元。 

實際上,今年以來,土地拍賣的熱度一直在升溫。4月7日,溫州多家開發商爭奪長運集團地塊,最后以9億元、超過底價50%的價格溢價成交,樓面地價達19000多元/平方米;4月30日,杭州上城區南山路地塊,再次刷新今年來的單價地王紀錄,成交樓面地價達46000多元/平方米。 

從去年一度傳出資金鏈緊張,因樓盤降價成為關注焦點的富力,轉眼間成為京城地王的買家,其角色轉換之快令人詫異。業界關心富力如何籌集這筆買地錢? 

土地溢價、放量,地王頻出的狂熱似乎再度來臨。有業內人士指出,土地市場變暖有一定必然性。4月份以來樓市銷售好轉,企業投資意愿增強。另外,部分地方政府在今年初加大了供地節奏,而一些開發商有通貨膨脹預期,開始購地。 

中金首席經濟學家哈繼銘則認為,很難說房地產市場已經徹底回暖。一些開發商買地可能是為了抵御通貨膨脹。 

樓面地價超過2007年 

記者在拍賣現場注意到,富力、萬科、綠地、奧園、金地、合生創展等公司都派人前來。 

在拍賣環節開始之前,北京市土地儲備中心已經收到了32份報價書。 

最先舉牌的是88號。每次競價,加價幅度是200萬。當17號叫價至8億元時,人群中響起第一次掌聲。隨后這樣的掌聲至少出現了4次。 

當報價升至8.8億時,其他人不再舉牌,只剩下7號與11號在對決。只要11號加價,7號張輝馬上也舉牌。也許是有些緊張的緣故,張輝在9.12億、9.14億時連舉兩次牌,而當時富力已經是最高價。張輝習慣性地捻手指,而11號舉牌女士旁邊的先生則不斷打電話。 

9.3億報價時,一直按兵不動的21號殺了進來。其間,拍賣員善意提醒說,不久后還有幾塊好地推出,請大家保持理性?諝庠絹碓骄o張,每次當大家認為7號將以最終價格拿到這塊地時,11號總是舉牌,但7號也毫不相讓。 

最終,富力在拉鋸戰中勝出,成交價為令人咂舌的10.22億。另據本報記者從側面了解,11號的身份是中國電子旗下房地產公司,21號為中信地產。 

作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心區用地,廣渠門外10號地備受關注。北京市土地整理儲備中心資料顯示,該地塊將建設7.25萬平方米的住宅,同時將配建5000平方米的廉租房。 

據思源置地有關人士測算,扣除開發商代建的5000平方米廉租房,這塊地的樓面地價達15140.74元/平方米。而周邊廣渠路36號地樓面地價5648元/平方米。萬科在2007年最瘋狂的年代拿下的西大望路27號地,樓面地價也僅為11379元/平方米。 

作為出讓方,北京市土地儲備中心似乎并不愿意將其打造為地王。早在2005年,招拍掛剛剛為北京土地市場所熟悉時,這塊地就躍入了開發商關注的視野。彼時,全國各地的地王紀錄屢屢被刷新。2008年8月,該10號地塊曾一度準備拍賣,后因故取消。 

買地行為復蘇 

透過拍賣現場驚心動魄的一幕,外界更關心的是廣渠門外10號地拍賣所釋放的信號。 

事實上,今年4月以來,全國各地土地放量速度就已明顯加快,進入5月份更為明顯。談到加速推地的原因,北京土地整理儲備中心副主任葉向忠曾公開表示,之前根據市場反應,采取了從緊的供地策略。而現在加速推地是為了保證完成今年北京的供地計劃。 

在加速推地的過程中,溫州、成都、重慶紛紛出現了2008年土地價格調整以來的高價地王,北京、深圳等地出現了溢價成交局面。 

中原證券房地產分析師魏博認為,土地市場已經逐漸回暖,這其中有一定的必然性。與全國大多數地區一樣,為促進土地市場回暖,北京土地整理儲備中心近段時間還推出了幾項舉措,不僅正式啟用土地預出讓制,還適當延長了部分地塊企業繳納土地出讓金的期限,由原來的兩個月延長至半年。 

此外,北京土地整理儲備中心還已申請開設外幣保證金賬戶,使外資能夠使用外匯繳納土地交易保證金,進而直接參與土地競買,解決外商投資時碰到的保證金問題。直接目的是為了促進土地市場的回暖。 

而企業的財務狀況似乎也在好轉。富力地產今年前4個月有80億元的現金流入,而且公司近幾個月沒有買地,財務壓力已經得到緩解。最困難的2008年初,富力曾一度現金吃緊。負債比率高達140%,總資產負債率達到76.6%。此后,富力采取了降價銷售策略。在廣東,富力的6個樓盤同時搞聯展優惠,而2008年初,北京富力桃源的均價更是從每平方米1.4萬元到了1.2萬元。這也被看作富力資金鏈緊張的救急之舉。隨著房地產市場的回暖,富力度過資金危機。 

魏博在報告中提到,從2008年10月底至今,房地產市場成交量已經有近7個月維持回暖的趨勢,2009年房地產上市公司可結算資源增加,一季度末36家行業重點公司預收賬款已占到2008年營業收入的56%。另一方面,2009年房地產公司計提存貨跌價準備減少。 

36家重點房地產公司,2009年一季度末預收賬款高于2008年底的有28家;2009年一季度末短期現金壓力小于2008年底的有21家;2009年一季度末預收賬款占2008年營業收入比例有11家超過80%,18家超過50%。 

擠泡沫抑或擠通脹 

土地溢價、放量,是今后房地產市場的發展趨勢,還是個別企業的個體行為? 

有開發商告訴記者,企業去年想拿地,但一直沒有好的地塊推出,推出的地塊價格也不如開發商預期的低。今年從4、5月份開始集中購地,也是因為市場形勢開始明朗起來。即使今年不開發,留待明年開發也是很好的選擇。最重要的是,開發商擔心通貨膨脹的出現。“我們手里拿著錢,到了明年萬一發生通貨膨脹,錢會貶值,不如換成土地。” 

開發商拿地增加,是不是房地產市場全面性轉暖的先兆?中國房地產研究會副會長顧云昌表示,現在還很難說樓市已全面回暖。 

與顧云昌觀點相似,中金首席經濟學家哈繼銘接受記者采訪時也認為,很難說房地產市場已經徹底回暖。他提到,因為前一段時間市場交易量的恢復,開發商的買地熱情又重新開始高漲。但事實上,在金融危機發生之前也有一些開發商沒有預估到以后的形勢,而不冷靜拿地。而一些開發商買地可能是為了抵御通貨膨脹。“在全球貨幣供給速度加快的情況下,很難說一年后不出現通貨膨脹的局面,正是有了這樣的預期,也激發了個人購房行為和企業的買地行為。”哈繼銘說。 

哈繼銘擔心,由于美國已經進入零利率時代,全球都將面臨流動性泛濫的局面。“攜帶交易”(借入利率較低的貨幣并借出利率較高的貨幣以獲取利差收益稱為攜帶交易)重新抬頭,資金會重新涌入增長較快的新興國家,推高資產價格,助長泡沫。短期內開發商和購房者都會獲得收益,但利率發生變化后,資產價格又重新面臨下調的危險。 

(作者:荊寶潔) 

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